Можно ли оформить куплю-продажу квартиры в день подачи документов на приватизацию квартиры

Сделки, связанные с куплей-продажей недвижимости, необходимо проводить крайне осторожно. В связи с риском стать жертвой мошенничества, продающей и покупающей сторонам необходимо быть максимально внимательными при заключении такой сделки и подкованными в вопросе: как оформить куплю-продажу квартиры.

В большинстве случаев, при совершении такой операции, люди не замечают подвоха и соглашаются на сомнительные сделки. Чтобы не попасть впросак, важно знать где оформить и зарегистрировать покупку и продажу недвижимости.

к содержанию ↑

Купля-продажа квартиры через МФЦ

Если вы нашли покупателя на объект недвижимости, выставленный на продажу (в данном случае квартира) — необходимо официально провести сделку и зарегистрировать ее. Обычного подписания составленного договора о продаже/покупке мало.

За помощью в оформлении данной сделки можно обратиться в многофункциональный центр.

Купля-продажа квартиры через МФЦ предусматривает следующие этапы:

Этап 1. Подготовка всех документов, требуемых для оформления сделки. Согласование договора купли-продажи.

Этап 3. Принятие специалистом центра документов от сторон совершаемой сделки для проверки и выдача бланка заявления для заполнения.

Этап 4. Получение покупателем реквизитов для внесения денежных средств в качестве госпошлины и оплата.

Этап 5. Отправка документов для регистрации права собственности в Росреестр.

Этап 6. Забор договора купли-продажи и справки о переходе к покупателю права собственности на приобретенную недвижимость.

к содержанию ↑

Купля-продажа квартиры через нотариуса

При желании каждый может обратиться к нотариусу за помощью в оформлении квартиры. Однако, стоит отметить, что данная услуга не является бесплатной. Нотариус возьмет с вас энную сумму за свои услуги за регистрацию и за составление договора, если это необходимо.

И, соответственно, любой опытный нотариус сможет рассказать о всех непредвиденных ситуациях, ошибках и прочих вещах, чтобы оградить вас от неприятных последствий.

к содержанию ↑

Документы для купли-продажи квартиры

Документы для купли-продажи квартиры следующие:

1. паспорта представителей обеих сторон сделки;
2. план помещения кадастровый или технический (предоставляется продавцом) ;
3. справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (от продавца) ;
4. доверенность на третье лицо, если собственник продаёт квартиру через посредника;
5. выписка ЕГРН (от покупателя). Стоит отметить, что сотрудники МФЦ могут сами напрямую запрашивать такие данные;
6. выписка из домовой книги, если таковая имеется, поскольку с 2018 года они были упразднены законом (предоставляется продавцом);
7. согласие второго супруга (предоставляется обеими сторонами, в случае, если они состоят в браке);
8. разрешение от органов опеки (необходимо, в случае, если один из собственников помещения не достиг совершеннолетнего возраста);
9. три экземпляра договора купли-продажи;
10. заполненное заявление на регистрацию права собственности;
11. платежное поручение, подтверждающее оплату государственной пошлины.

к содержанию ↑

Образец договора купли-продажи квартиры

Без составления договора о продаже квартиры нельзя совершить подобного рода сделку. Договор — важный и неотъемлемый документ любой операции по продаже движимого и недвижимого имущества. Важно прописать все необходимые данные для корректного оформления сделки.

Образец договора купли-продажи квартиры можно найти на правовых сайтах или на официальном портале Росреестра или СКАЧАТЬ ОТСЮДА.

Если вы хотите оформить договор сами — обратите внимание на важные поля:

1. указание обеих сторон сделки: их ФИО и полные реквизиты паспортов;
2. описание объекта купли-продажи с полным предоставлением информации о жилой площади, стоимости, об адресе местонахождения квартиры и ее кадастровый номер. А также прочая необходимая дополнительная информация;
3. указание на факт собственности квартиры у продающей стороны: наследство, дарение, купля-продажа или иное. Необходимо указать данные из Росреестра номер и дату регистрации недвижимости;
4. информация об отсутствии или наличии задолженностей по платежам, залог и прочая дополнительная информация;
5. обязательно прописать информацию о согласии покупателя принять объект сделки в соответствии с его состоянием и внешним видом;
6. стоит прописать пункт об отсутствии зарегистрированных граждан по адресу местонахождения квартиры. Или же указать сроки, в которые жильцы обязуются выписаться;
7. дата заключения договора и город;
8. подписи обеих сторон на всех необходимых листах.

к содержанию ↑

Регистрация договора купли-продажи квартиры

Как уже говорилось ранее, без грамотного проведения сделки по продаже недвижимости. Регистрация договора купли-продажи квартиры возможна через МФЦ и нотариуса.

В любом случае, всю подробную информацию вы можете уточнить в местном подразделении Росреестра.

к содержанию ↑

Государственная пошлина

Для окончательного вступления в права собственника нового владельца, то есть, покупателя, необходимо оплатить определенную сумму за предоставленную услугу по регистрации.

Госпошлина за куплю-продажу квартиры на сегодняшний день составляет 2000 рублей.

Сроки

В соответствии с законодательством РФ, а именно, с Федеральным законом № 218-ФЗ, право собственности на недвижимость должно быть зарегистрировано в течение 9 рабочих дней с момента обращения. Срок регистрации в Росреестре не может превышать указанного в Законе.

Но, как показывает практика, эта цифра не превышает 18 рабочих дней.

Общие сроки купли-продажи квартиры могут быть намного больше. Так как на оформление необходимых документов для продажи квартиры уйдет около месяца.

к содержанию ↑

Приостановка и отказ в регистрации права

Росреестр имеет право приостановить процедуру перехода права собственности на объект купли-продажи или вовсе отказать заявителю в оказании данной услуги. Это может произойти в таких случаях как:

1. при заполнении заявления покупатель забыл его подписать;
2. выявление факта наложения ареста на квартиру;
3. отсутствие оплаты государственной пошлины;
4. наличие ошибок, недостоверной информации и исправлений в документах;
5. бумаги поданы третьей стороной не имеющей доверенности на осуществление деятельности;
6. в случае наличия нескольких владельцев недвижимости нет от них отказа от своих прав на квартиру.

к содержанию ↑

Получение готовых документов на квартиру

Получить готовые документы можно после того, как новому владельцу сообщают о том, что сделка купли-продажи зарегистрирована в Росреестре. Это может быть смс-сообщение или звонок специалиста МФЦ или нотариуса, через которого вы проводили сделку.

Налог от сделки: кто и сколько должен заплатить

Однако, на момент продажи, это должно быть единственное ваше жилье. Никакого другого недвижимого имущества в собственности быть не должно.

Напомним, ранее срок составлял пять лет.

к содержанию ↑

Возможные проблемы, трудности и их решения

Не всегда легко и просто продать квартиру. Часто возникают ситуации, затрудняющие продажу. Рассмотрим некоторые из них:

Как оформить квартиру в собственность

В статье расскажу, как правильно оформить квартиру в собственность, какие документы нужны для госрегистрации и какие есть варианты подачи.

Для чего нужна государственная регистрация

Сделка приобретения недвижимости всегда оформляется письменно и подлежит государственной регистрации. Нужно понимать, что регистрируется не сделка и не договор приобретения, а право на приобретенную недвижимость.

Государственную регистрацию недвижимости регулируют ст. 131 ГК РФ и Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Регистрацией занимается специальный госорган — Росреестр, или Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Право собственности на квартиру фиксируется сотрудниками Росреестра в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) — там делается специальная запись об этом.

Зарегистрированное право собственности на квартиру дает собственнику возможность распоряжаться недвижимостью, например продавать ее, дарить, передавать по наследству или отдавать в залог для обеспечения обязательств.

к содержанию ↑

Какие формы договоров приобретения бывают

Формы договоров приобретения могут быть разными, что влияет на порядок оформления права собственности на квартиру.

• Если это покупка квартиры на вторичном рынке или готовой новостройки, то заключают договор купли-продажи.
• Если покупаете на этапе строительства — то договор участия в долевом строительстве (ДДУ). ДДУ обычно регистрирует сам застройщик, а после сдачи дома в эксплуатацию выдает покупателю акт приема-передачи квартиры. На основании акта и ранее зарегистрированного ДДУ оформляется право собственности.

• Если покупаете в новостройке, но не у застройщика, а у другого лица, то заключается договор уступки права требования (ДУПТ). Для регистрации ДУПТ необходим основной договор участия в долевом строительстве. А иногда — и письменное согласие застройщика, если это предусмотрено условиями ДДУ.
• Если квартиру подарили, то основанием для регистрации является договор дарения. В этом случае обе стороны должны присутствовать на подаче документов.
• Еще может быть договор ренты или договор мены — такая форма сейчас применяется редко.
• Можно получить квартиру безвозмездно по договору передачи от государства в собственность по приватизации. В этом случае для ее оформления в собственность нужно подать заявление о приватизации в МФЦ по месту жительства, и, если соответствуете условиям программы, на руки получите уже зарегистрированный договор.

Так выглядит заявление на приватизацию

Правоустанавливающим документом на недвижимость может быть не только договор.

• Если жилье получили в наследство, то нотариус, который ведет наследственное дело, должен выдать свидетельство о наследстве — оно и будет правоустанавливающим документом. Его нужно отнести в Росреестр, чтобы оформить квартиру в собственность.
• Если имущество получили через суд, то правоустанавливающим документом при оформлении права собственности на квартиру является судебное решение, вступившее в силу. Например, бывшие супруги поделили совместное имущество через суд. В этом случае копию решения суда получают в суде под расписку. Этот документ должен быть заверен печатью суда и подписью судьи, который принял решение (ст. 214 ГПК РФ).

Состав документов зависит от правового статуса собственника квартиры, а также от того, есть ли на нее обременение.

к содержанию ↑

Какие документы нужны для оформления квартиры в собственность

1. Подписанный договор приобретения. Он называется правоустанавливающим — это основной документ для возникновения права собственности. Понадобится по экземпляру на каждого участника сделки плюс еще один для Росреестра. Если сделка ипотечная — плюс экземпляр для банка. Если нотариальная — плюс экземпляр для нотариуса. — обычно его заполняет сотрудник МФЦ, а участники сделки просто его подписывают.
2. Документы, удостоверяющие личности участников сделки. Для физлиц это паспорт. Если участник сделки — несовершеннолетний ребенок до 14 лет, то нужно свидетельство о рождении. Юрлицо представляет в Росреестр учредительные документы и документ, подтверждающий полномочия представителя, например доверенность.

Это основные документы для регистрации перехода права. В зависимости от вида сделки могут потребоваться и дополнительные, например:

1. Нотариальное согласие супруга, который не указан в правоустанавливающем договоре. Этот документ нужен, если квартиру приобрели в браке и между супругами не заключен брачный договор. В этом случае по закону все имущество находится в совместной собственности супругов.

1. Нотариальное соглашение о разделе имущества или нотариальное согласие бывшего супруга. Эти документы нужны, если квартиру покупали в браке и брачного договора не было, а к моменту продажи квартиры супруги развелись.
   Росреестр может и не требовать согласия супруга, так как в ЕГРН достаточно поставить отметку, что согласие не было представлено. В этом случае остановки или отказа в регистрации не будет. Но, с точки зрения покупателя, это риск, так как такая сделка может быть позже оспорена. Поэтому запрашивайте согласие, чтобы снизить свои риски.
   Подробнее об этом мы писали в нашей статье на R-Media «Под особым контролем: кого из участников сделки проверять при покупке квартиры».
2. Согласие органа опеки и попечительства, если собственник продаваемой квартиры — это несовершеннолетний ребенок. А если ему от 14 до 18 лет, то еще должно быть письменное согласие родителей или другого ответственного за него лица, так как в этом возрасте несовершеннолетний сам подписывает документы.

1. Нотариальная доверенность от участника сделки, если вместо него на сделке присутствует представитель.
2. Письменное согласие кредитора, например банка, на продажу, если квартира находится в залоге. Но обычно банк не дает согласие, если долг не погашен.
3. Если продается доля в праве собственности, то в МФЦ нужно принести документ, подтверждающий отказы собственников других долей, так как у них есть приоритетное право покупки этой доли.

к содержанию ↑

Государственная пошлина за регистрацию

Обычно пошлину платит покупатель, но стороны могут договориться об ином. Это прописывается в договоре приобретения, чтобы не было споров. Оплатить пошлину можно прямо в МФЦ через платежный терминал.

Документ об уплате обычно не требуется — Росреестр и так видит оплату. Но можно перестраховаться и приложить копию для сверки в МФЦ.

Как подать документы на госрегистрацию сделки

Есть четыре основных способа подачи документов на госрегистрацию.

Лично в любом отделении МФЦ или Росреестра. Это самый распространенный способ подачи документов. В любом МФЦ можно провести даже межрегиональную сделку. Но обычно документы сдают по месту нахождения покупаемой недвижимости. Если речь идет о покупке или дарении, то на сделке должны присутствовать обе стороны.

Документы, которые представлены в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя. О ней стоит позаботиться заранее. Если сделка ипотечная, то такие подписи обычно формирует для участников сделки банк.

На дому. У некоторых категорий граждан, например у участников ВОВ, Росреестр может принять документы на регистрацию права собственности на дому и доставить документы после регистрации. Для них эта услуга бесплатна.

Для остальных выездное обслуживание пока доступно только в виде курьерской доставки документов после регистрации, чтобы лишний раз не ходить в МФЦ. Стоимость такой доставки регулируется законом. Например, в Москве за пакет документов по одному объекту недвижимости возьмут 1500 руб.

Чтобы заказать услугу, нужно подать заявку, выбрать удобные дату и время и оплатить услугу на сайте с помощью банковской карты.

Через нотариуса. Через нотариуса сделка обязательна в случаях, когда:

• отчуждается одна из долей, а не все доли вместе;
• одним из собственников продаваемого жилья является несовершеннолетний;
• нужна передача недвижимости по договору ренты;
• делится общее имущество супругов.

Но о такой форме сделки можно договориться и по личной инициативе.

Нотариус проверяет законность сделки и наличие необходимых согласий и разрешений. Он устанавливает личности сторон, проверяет наличие информации, которая влияет на сделку, например недееспособность или ограниченную дееспособность сторон, проверяет недвижимость на факт обременения, заверяет сделку и заносит информацию о ней в Единый реестр.

Правоустанавливающий документ подписывается простыми электронными подписями участников сделки и усиленной цифровой подписью нотариуса. Зарегистрированные документы приходят к нотариусу в электронном виде.

Участники сделки могут получить свой комплект как в бумажной форме, заверенной нотариусом, так и в электронном архиве.

Если участники сделки живут в разных городах, то проводится дистанционная сделка с участием нотариусов из разных регионов. Это может быть как электронная сделка, так и бумажная.

к содержанию ↑

Получение документов после госрегистрации

Если документы на регистрацию направляет нотариус, то расписка не выдается — всю информацию можно уточнить у нотариуса.

Так выглядит опись принятых на госрегистрацию документов

По номеру в расписке можно отследить, готовы ли документы. В этом примере документы уже направлены заявителю — значит, их уже можно получить в том же МФЦ, куда их подавали

Сроки госрегистрации прав не должны превышать:

• 9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ;
• 7 рабочих дней со дня приема заявления при подаче документов непосредственно в Росреестр;
• 3 рабочих дней при нотариальной сделке.

При регистрации покупки в строящейся новостройке есть нюансы. Если ваш ДДУ с застройщиком был первым, то его внесут в Росреестр в течение 5 рабочих дней, а если нет — то в течение 7 дней через МФЦ или в течение 3 дней, если оформлялась электронная сделка.

После регистрации документы может получить только участник сделки или его официальный представитель по нотариальной доверенности.

к содержанию ↑

Как подтверждается государственная регистрация

Госрегистрация подтверждается выпиской из ЕГРН. А до середины 2016 года выдавалось бумажное свидетельство о государственной регистрации права.

Стоимость услуги — от 300 руб. для физлиц.

Запросить ее может любой человек. В этом случае в выписке не будет персональных данных собственника и сведений о правоустанавливающем документе.

Собственник может заказать полную выписку из личного кабинета на сайте Росреестра или через «Госуслуги».

На договоре приобретения Росреестр проставляет отметку о регистрации права собственности.

Так выглядит первая страница выписки из ЕГРН

к содержанию ↑

Как оформить продажу квартиры в МФЦ в 2024 году: порядок регистрации, сроки, документы

Покупка продажа квартиры через МФЦ удобна тем, что проходит довольно быстро для данной процедуры и не требует больших временных затрат.

Можно ли зарегистрировать договор купли-продажи квартиры в МФЦ

Покупка продажа квартиры через МФЦ удобна тем, что проходит довольно быстро для данной процедуры и не требует больших временных затрат. Обязательно нужно понимать, что совсем без участия государственных органов в оформлении сделки – никак не обойтись, ведь нужно, чтобы передача имущества прошла полностью официально, дабы в будущем не возникло проблем.

Регистрация договора купли продажи в МФЦ возможна, но стала данная функция доступна совсем недавно. Многофункциональный центр становится связующим звеном между вами и Российским реестром данных, что упрощает максимально процедуру передачи недвижимости другому собственнику.

Все документы, которые были переданы МФЦ, сразу же будут направлены в Реестр, по самому близкому расположению к вашему дому или продаваемой квартире. После проверки поступивших документов они передаются обратно в МФЦ, а оттуда уже вы забираете их в удобное время для себя, на этом регистрация сделки купли продажи квартиры в мфц может считаться полностью законченной.

Сами центры были созданы для более быстрого и комфортного обслуживания граждан, чтобы люди имели возможность получать услугу в самый короткий срок. МФЦ открываются во всех городах страны и в своем арсенале имеют большой спектр услуг, поэтому граждане могут обращаться в них по любому возникшему вопросу. Особенно удобны центры для тех, кто собирается оформлять продажу или покупку недвижимости – всю информацию о процедуре можно получить, либо через сайт, либо по номеру телефона, как будет удобно вам.

Документы на оформление квартиры можно подать самостоятельно, если за вас это будет делать другое, доверенное лицо, то здесь нужна доверенность от нотариуса, в противном случае документы не будут приняты к работе сотрудниками МФЦ.

Что вас ждет после обращения в МФЦ и в чем отличие от Российского реестра данных?

1. Отличие в сроках оформления. Через МФЦ на два дня дольше, чем напрямую в Росреестре.
2. В МФЦ есть банкоматы, в них можно оформить оплату пошлины в любое время.
3. На сайте есть специальный раздел, в котором можно следить за тем, на какой стадии оформления находятся ваши документы.

Получить бумаги возможно быстро через многофункциональный центр. Новый порядок оформления сделки по купли и продажи квартиры удобен тем, что вам не нужно будет ездить по всему городу и обращаться в разные инстанции, все можно сделать в одном месте – МФЦ.

Там работают квалифицированные специалисты, они быстро заполняют все нужные документы и отправляют их на проверку.

к содержанию ↑

Что нужно сделать перед посещением МФЦ

Посещение МФЦ будет означать одно, что вы уже почти подошли к концу сделки и хотите перейти на регистрацию жилья в свою собственность. До посещения МФЦ нужно последовать нашим советам:

• Закончить и решить все вопросы по сделке, обговорить с продавцом сумму покупки, передать деньги.
• Обязательно уточните, что владелец не должен оставить долги по квартире, которые вы должны будете в будущем оплатить – проверьте все счета и документы. Квартира не должна быть под арестом.
• Прошлый собственник жилья должен обязательно выписаться из квартиры и показать вам все подтверждающие документы по данному поводу.
• Обязательно просмотрите все документы, которые есть в свободном доступе по приобретаемой вами недвижимости.

к содержанию ↑

Пошаговая инструкция

Мы подготовили для вас пошаговую инструкцию, как быстро и без проблем оформить документы о покупке квартиры или другой недвижимости через МФЦ.

1. Сначала вам нужно записаться на прием по номеру телефона, через сайт компании или воспользоваться талончиком, который вы сможете получить на месте, то есть прождать живую очередь. Возможно выбрать время посещения МФЦ на сайте государственных услуг, там есть такая функция. Если вы ранее пользовались порталом, то вам заново проходить регистрацию не нужно, если вы впервые зашли, то вам придется потратить немного времени для вашего будущего удобства. Для регистрации на сайте госуслуг, вам нужно под рукой иметь: СНИЛС, мобильный телефон, почту. Далее вы приступайте к заполнению информации о себе, после этого выбирайте время посещения, услугу, дату и удобный для вас центр – подтверждайте запись и приходите в назначенное время и день на прием.
2. Отделение лучше всего посетить вместе с продавцом квартиры или другого объекта недвижимости. Специалист центра возьмет у вас все документы, проведет проверку и если все его устроит, то вам выдадут для заполнения заявление – вам и продавцу недвижимости, поэтому вам нужно явиться вместе. После окончания приема специалист многофункционального центра выдаст вам расписку, в которой будет указано, что документы он принял. На расписке есть номер, по нему, на сайте МФЦ, вы сможете следить за продвижением документов.
3. Далее вам нужно оплатить государственную пошлину. В центре есть банковские терминалы, которые принимают безналичный способ оплаты. Через кассу можно оплатить наличными. К документам нужно обязательно положить квитанцию. Государственная пошлина находится в размере двух тысяч для физического лица и двадцати тысяч для юридического.
4. Заново нужно прийти в центр после того, как все документы будут готовы. На выданной вам расписке написана дата, но лучше всего по номеру телефона узнать, готовы ли документы, не произошла ли заминка, чтобы просто так не ездить. В МФЦ вы получите справку ЕГРН и документ о праве собственности.

Во время регистрации перехода права собственности обязательно нужно присутствие обеих сторон процесса, без этого сделка не может быть официально завершена. Если одна из сторон по своим личным причинам не может приехать в МФЦ, то от нее может участвовать нотариально заверенное лицо.

Если в регистрации было отказано, то пошлина не возвращается МФЦ.

к содержанию ↑

Регистрация договора купли-продажи недвижимости

Вы подаете полный пакет документов, который далее отправляется сотрудниками МФЦ в Российский реестр данных, чтобы закончить оформление права собственности. Все документы должны быть официальными, и собраны по списку, чтобы не было проблем в оформлении.

Если вы не принесли какой-либо из документов, то центр может на законном основании отказать вам в выдаче прав на собственность, оплаченная вами пошлина не возвращается. Договор купли-продажи тоже анализируется специалистами и должен быть составлен по всем нормам закона, во избежание отказа в регистрации прав на собственность.

Универсальной формы у данного документа нет, но он должен обязательно содержать в себе: предмет сделки и его наименование, стоимость приобретаемой недвижимости, порядок передачи квартиры и иные сведения данного характера. Если вы точно не знаете, правильно ли все было выполнено, то лучше за консультацией пойти к юристу, который оценит ваш договор.

Нотариус может поставить свою печать на договоре, которая будет означать, что все сделано по правилам – это делать не обязательно, но для вашей уверенности можно провести данную процедуру.

к содержанию ↑

Сроки регистрации сделки

Срок регистрации нового собственника квартиры или дома определен на законодательном уровне, поэтому его невозможно изменить. Зависит он от места подачи документов, от их полноты и других нюансов сделки. Общий срок оформления прав собственности через МФЦ – это девять рабочих дней, исключая день подачи документов в Многофункциональный центр.

к содержанию ↑

Порядок купли-продажи квартиры: 7 шагов к сделке

По данным журнала «Этажи», каждый американский риелтор обязан выучить наизусть все этапы сделки в недвижимости и сдать государственный экзамен, чтобы его допустили до работы. В России нет закона, который регулирует деятельность агентов, поэтому не все начинающие риелторы знают порядок оформления сделки купли-продажи квартиры.

Разберем, что должен делать риелтор на каждом этапе.

Содержание

к содержанию ↑

Сделка купли-продажи квартиры — что это?

Это процесс перехода жилья от одного собственника к другому. В оформлении участвуют продавец квартиры, покупатель и их представители — агенты по недвижимости. Задача агента — не просто подготовить договор и уладить вопрос с документами, но и проверить их, чтобы потом у нового владельца не возникло проблем с правом собственности.

Сделка по недвижимости не совершается в один день. Это длительный процесс, который состоит из 8 этапов и занимает от 10 рабочих дней до нескольких месяцев. Риелтор Мария Нефедова рассказала нам, из каких этапов состоит сделка купли-продажи недвижимости и что должен делать агент на каждом этапе.

Читать по теме
Как написать объявление о продаже недвижимости

к содержанию ↑

Алгоритм сделки купли-продажи квартиры

Порядок действий при купле-продаже квартиры начинается с определения юридического статуса объекта и заканчивается передачей ключей новому владельцу.

Определяем юридический статус квартиры

Юридических статуса жилья всего два:

Первичное жилье — это то, на которое не устанавливалось право собственности. Его можно приобрести по договору долевого строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию, либо в готовом доме при условии, что застройщик еще не оформил квартиру на себя.

К вторичному жилью относятся все квартиры и дома, на которые хоть раз устанавливалось право собственности.

Определить юридический статус жилья риелтору нужно, чтобы оценить для себя объем работы и понять, что делать дальше: с каким продавцом заключать договор купли-продажи, какие документы готовить и как проверять сделку на чистоту.

Проверяем юридическую чистоту квартиры

Перед заключением договора купли-продажи необходимо проверить собственника и юридическую чистоту объекта.

1. Проверяем собственника квартиры. Это важный пункт, так как на рынке недвижимости все еще остается немало мошенников.

Что необходимо проверить:

• Физическое и психическое здоровье продавца . Если у него есть психические расстройства или неврологические заболевания, сам собственник или его родственники могут оспорить сделку в суде, и ее признают недействительной. Именно поэтому важно запросить у собственника справки о том, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
• Количество наследников, которые могут претендовать на жилье. На рынке недвижимости распространены махинации, когда владелец «забывает» о других наследниках, а потом эти третьи лица оспаривают сделку в суде и оставляют покупателя без денег и квартиры.

— При проверке документов обращайте внимание на срок владения жильем. Лучше, чтобы он превышал 3 года.

Так как 3 года — срок исковой давности по оспариванию наследства. Бывают такие ситуации, что мошенник, узнав о смерти одинокого гражданина, подделывает свидетельство о рождении и выдает себя за ребенка умершего.

С этими поддельными документами он идет к нотариусу и вступает в наследство. Вместе с тем он понимает, что в любой момент могут возникнуть реальные наследники, и старается поскорее избавиться от недвижимости.

• Наличие несовершеннолетних собственников квартиры. Чтобы проверить законность прав на продажу жилья в этом случае, нужно подать запрос в органы опеки и попечительства. Именно они выдают разрешения на сделку.

Но получить ее можно не на все объекты, а только на те, которые зарегистрированы после 1998 года. По данным портала Yur-zakon.ru, до 31 января 1998 года право собственности на недвижимость регистрировалось в БТИ.

Поэтому, если квартира была приобретена до этой даты, то продавцу нужно будет заказывать справку в этой инстанции.

Что можно узнать из выписки или справки:

• подробную информацию о квартире: адрес, площадь, этаж, когда и кем был построен дом;
• количество собственников квартиры;
• историю перехода прав собственности;
• наличие обременений.

Справку нужно заказывать непосредственно в БТИ и ждать около 10 дней. А выписку можно получить двумя способами: по заявлению через МФЦ или через онлайн-заявку. В первом случае придется ждать 3-5 рабочих дней, а электронную справку можно получить за несколько часов.

3. Изучаем документы объекта недвижимости. Портал «Правомер» выделяет 2 типа документов, которые необходимо проверять перед сделкой:

• правоподтверждающие — подтверждают право собственности на квартиру;
• правоустанавливающие — в них указано, на основании чего квартира находится в собственности продавца.

К правоподтверждающим документам относятся:

• Свидетельство на право собственности — выдавалось при оформлении жилья в собственность с 1998 по 2016 год;
• Регистрационное удостоверение из БТИ — выдавалось до 31 января 1998 года;
• Свидетельство о собственности на жилище — выдавалось московским правительством в 90-е годы во время приватизации.

15 июля 2016 года были внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого дня свидетельство на право собственности выдавать перестали. Если квартира была оформлена после внесения изменений, тогда правоподтверждающим документом будет являться только выписка из ЕГРН.

К правоустанавливающим документам относятся:

• договор купли-продажи;
• договор передачи жилья в собственность;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор дарения;
• договор мены;
• договор ренты;
• справка ЖСК о выплате пая;
• договор долевого участия;
• решение суда.

Что еще нужно проверить перед покупкой квартиры? Юрист по недвижимости Алексей Малаев советует также смотреть на следующие документы:

• Справка об отсутствии задолженности. Из нее вы поймете, висят ли на квартире задолженности по коммунальным платежам. Справку можно получить в ЖЭКе. Обратите внимание на платежи по взносам на капитальный ремонт — как правило, именно их не оплачивают чаще всего.

• Выписка из лицевого счета. Из этой выписки вы узнаете, кто на данный момент прописан в квартире, а также есть ли долги по квартире. Документ можно получить в МФЦ.

— Если в документах найдены несовпадения, то их нужно менять. Как-то при подготовке к сделке я увидела несоответствие фактического адреса и адреса в свидетельстве о праве собственности.

Оказывается, несколько лет назад улицы были переименованы, но жильцы об этом не знали. Чтобы привести документы в порядок, им пришлось менять гражданские паспорта, и только после этого вносить изменения в свидетельство о праве собственности.

Заключаем предварительный договор купли-продажи

Заключать его нужно в том случае, если покупатель пока не готов заключить основной договор, но уже точно определился с квартирой. Если у него нет всей суммы в наличии или не готовы документы, то по предварительному договору он забронирует квартиру и выкупит ее позже — в срок, предусмотренный договором.

— Риелтор должен разъяснить обеим сторонам условия договора и ответственность за их несоблюдение, которая предусмотрена статьей 429 ГК РФ. Когда агент убедился, что покупатель и продавец согласны с условиями договора, только после этого он может давать документы на подпись.

На получение задатка риелтор составляет дополнительное соглашение, в котором указывает стоимость квартиры и сумму внесенного задатка. Если после заключения предварительного договора купли-продажи клиент передумает покупать квартиру, то задаток ему не возвращается.

Читать по теме
Работа с конфликтными клиентами: 7 правил и 30 стоп-слов

Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки

На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. Портал «Про собственность» разместил список этих документов:

• паспорт собственника;
• кадастровый паспорт и техпаспорт объекта;
• правоустанавливающие документы;
• справка о составе семьи;
• документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
• справка об отсутствии долга за услуги ЖКХ;
• согласие всех собственников на продажу квартиры;
• согласие второго супруга;
• разрешение отдела опеки, если собственник несовершеннолетний.

Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.

Чтобы не потерять этот список, его лучше хранить не в записной книжке, а в специальной программе вместе с данными клиента и копиями документов. Для этого подойдет CRM-система, где список можно закрепить в виде чек-листа и открывать его в один клик. Посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса S2 CRM.

Чек-лист в карточке сделки в S2 CRM.

Чтобы не запутаться и видеть, какие документы клиент предоставил, а какие нет, достаточно просто поставить галочку в чек-боксах напротив соответствующих пунктов. Они тут же будут перечеркнуты, и риелтор сразу увидит, сколько еще документов осталось запросить у клиента.

В S2 CRM удобно отмечать имеющиеся документы в один клик.

к содержанию ↑

Вы риэлтор, и вам надоело тратить время на рутину?

Автоматическая выгрузка объявлений, парсинг объектов, создание документов по шаблону, запись звонков и отправка sms.

Подписываем договор купли-продажи

Заместитель директора департамента АН «Прайм-сервис» Ольга Берестнева рассказала, каким должен быть порядок оформления договора купли-продажи квартиры и назвала 5 его обязательных пунктов:

• описание сторон: ФИО, дата и место рождения, пол, реквизиты документа удостоверяющего личность, адрес постоянной регистрации или временного проживания;
• описание объекта недвижимости: адрес, этажность, площадь и кадастровый номер;
• цена объекта недвижимости и сроки выплаты полной суммы;
• зарегистрированные лица и сроки снятия их с регистрационного учета;
• срок передачи жилья в собственность по передаточному акту.

• семейное положение продавца и покупателя на момент заключения сделки. Это поможет избежать претензий супругов на квартиру после заключения договора. Если на продавец укажет, что женат, тогда он обязан предоставить согласие супруги на продажу недвижимости, или сделка не состоится;
• обязательства продавца вернуть деньги в случае претензий третьих лиц на объект.

Есть еще несколько организационных моментов при составлении договора, о которых должен знать каждый риелтор.

— К важным моментам оформления договора купли-продажи можно отнести следующие:

• название договора купли-продажи должно соответствовать его сути;
• подписывать договор нужно только синей шариковой ручкой, так как черная похожа на копию, а гелевая быстро выцветает;
• нумерация пунктов должна быть строго последовательной;
• в тексте не должно быть помарок и пятен;
• листы договора необходимо сшить или пронумеровать, а также подписать каждую страницу обеими сторонами сделки.

Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности

При оформлении сделки купли-продажи покупатель должен оплатить госпошлину, размер которой зависит от его юридического статуса и статуса самого объекта недвижимости. На портале «Госуслуги» указаны стандартные размеры госпошлины:

• квартира или частный дом для физического лица — 2000 рублей;
• дом вместе с участком для физлица — 2350 рублей;

Документы на регистрацию подают все участники сделки. Для перехода права собственности потребуется:

• весь пакет документов продавца, собранный после подписания предварительного договора купли-продажи;
• договор купли-продажи;
• передаточный акт;
• документы, удостоверяющие личность покупателя.

Задача агента — проконтролировать, чтобы все документы были заполнены правильно и убедиться, что специалист отдела регистрации их принял.

По данным портала Consultator, подать пакет документов на регистрацию можно через МФЦ или сразу в Росреестр. Разница в сроках ожидания: через МФЦ готовые документы придется ждать на 2 дня дольше.

Читать по теме
Новые технологии в недвижимости: топ-5 сервисов

Получаем свидетельство о регистрации нового владельца

Через 10 дней после подачи документов покупатель сам получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными. Задача агента — проконтролировать, чтобы в выписке не было допущено ошибок. Агент может и самостоятельно получить выписку, но только с генеральной доверенностью от покупателя.

После получения документов на право собственности агент контролирует передачу ключей новому владельцу. Как только ключи получены, покупатель выплачивает агенту комиссионные, сумма которых указана в договоре на оказание риелторских услуг. На этом сделка считается завершенной.

Перед тем, как приступить к покупке или продаже недвижимости, риелтор должен изучить порядок сделки купли-продажи квартиры и выяснить все тонкости, которые касаются документов. Не зная правил и порядка проведения купли-продажи квартиры, агент рискует затянуть сделку на несколько месяцев или вовсе оставить клиента без квартиры.

Автор: Дарья Милакова

к содержанию ↑

Пользуйтесь S2 CRM семь дней бесплатно

Через сколько после приватизации можно продать квартиру и как правильно заключить сделку?

Согласно российскому законодательству полученную после приватизации квартиру реально продать хоть на второй день.

Если человек получил государственное свидетельство, подтверждающее его право на жилплощадь, или же его право на квартиру зафиксировано в ЕГРН, то он – законный собственник имущества и может распоряжаться им, как ему захочется.

к содержанию ↑

Права гражданина после оформления жилья в собственность

Внимание! Важно помнить, если продажа жилплощади производится ради приобретения новой недвижимости, то впоследствии налог можно возвратить.

к содержанию ↑

Реально ли осуществить продажу сразу после процедуры?

Продаётся жильё, как правило, согласно договору купли-продажи, составленному между участниками сделки. А уже после оформления и подписания всей необходимой документации перед регистрацией перехода права собственности следует оплатить ещё и госпошлину.

Если непосредственный владелец приватизированной жилплощади не может выступить в роли продавца, то от его имени на основании заверенной у нотариуса доверенности может совершать сделку доверенное лицо. Тогда речь идет о договоре купли-продажи квартиры по доверенности.

Если собственнику квартиры нет четырнадцати лет, то сделку за него совершают родители или его законные представители. В возрасте с 14 до 18 лет можно действовать самостоятельно, но с согласия родителей или опекунов.

• Скачать бланк доверенности для продажи квартиры
• Скачать образец доверенности для продажи квартиры

к содержанию ↑

Размер налогов

При продаже жилплощади продавец обязан заплатить налог на доходы физических лиц. Подобная необходимость возникает в том случае, если жилплощадь находилась в собственности продавца меньше, чем 3 года. Ставка налога –13% от стоимости проданного жилища.

Стоимость продаваемой жилплощади не может быть меньше кадастровой стоимости, помноженной на коэффициент 0,7. А устанавливается такая стоимость на 1 января каждого года.

к содержанию ↑

Когда проводить сделку, чтобы не платить в казну государства?

Когда, а именно, через сколько лет продавать жилье, чтобы не платить налог? Необходимо, чтобы квартира находилась в собственности не меньше трёх лет. А если она принадлежит владельцу всего два года и одиннадцать месяцев, то придётся при продаже жилья заплатить налог в размере 13% или немного подождать.

Теперь вы знаете, через какое время её продавать после приватизации, чтобы избежать платы налогов.

Следующая

Жилищное правоЗаявление в прокуратуру на выселение незаконно проживающих в квартире: образец 2024 года